С учётом ремонтных работ, налогов и коммунальных услуг, содержание курортной недвижимости, не являющейся основным местом жительства, может обойтись в 2–3 % от рыночной стоимости, сообщает Лоран Демёр, глава подразделения Coldwell Banker во Франции и Монако. Из-за значительных издержек многие собственники стремятся извлекать доход от объекта, например, сдавая его в аренду.
«Эта практика распространена среди молодых владельцев, для которых вторые дома, как любые другие активы,— это объекты, из которых можно извлечь прибыль. Иногда достаточно сдавать недвижимость в течение одного месяца раз в году, чтобы покрыть бóльшую часть расходов на содержание»,— рассказывает Демёр.
Кроме обычной аренды, есть и другие способы заработать на недвижимости, например, можно сдавать ее кинокомпаниям для съемок фильмов, отдыхающим — для проведения торжественных мероприятий или продавать вино и оливки. На время отпуска можно также обменивать недвижимость на аналогичный объект в другом городе или стране — хотя в этом случае речь идет не о приумножении капитала, а об экономии средств.
Правильно выбранные сроки
Самый распространенный способ извлечь выгоду из недвижимости — сдавать её, когда она не используется. Это решение лучше всего подходит для владельцев курортного жилья — вилл на Лазурном берегу и шале в Альпах. Оптимизировать прибыль за минимальный срок можно, если сдавать в определенные месяцы года.
«Собственник, желающий заработать внушительную сумму, должен сдавать в аренду, когда спрос достигает пика. Чтобы получить доход от шале или квартиры в горах, нужно искать съемщиков на весь период зимних отпусков. На горнолыжных курортах, расположенных на средних высотах, можно найти жильцов ещё и летом. В Бретани лучшие месяцы для аренды — это июль и август. На Лазурном берегу дома больше всего востребованы осенью, во время карнавала»,— объясняет Жан-Мишель Комон, председатель комиссии по курортной недвижимости в Национальной ассоциации французских риелторов (FNAIM).
За исключением горнолыжных курортов, зимой сдавать недвижимость невыгодно. С ноября по апрель приходится платить за отопление, а арендные тарифы снижаются.
Французы Эмма и Эрве Мари на протяжении нескольких лет 10–15 недель в году сдавали дом в Мобеке (Прованс — Альпы — Лазурный берег) и зарабатывали на этом 10–15 тыс. евро ежегодно. Эта сумма полностью покрывала расходы семьи, остаток шёл на содержание жилья. Супруги Мари сами следили за состоянием дома: делали уборку, чистили бассейн и ухаживали за садом.
«Мы сдавали дом только весной и летом, поскольку в течение холодного сезона недвижимость приносит мало — из-за расходов на отопление»,— рассказывают Мари.
Время, когда подается объявление о сдаче недвижимости, тоже имеет больше значение.
«Существует два пика спроса со стороны курортников: январь–февраль для больших и редких домов, которые резервируют заранее, и апрель–май для остальных типов недвижимости»,— говорит Жан-Мишель Комон.
Следовательно, чтобы жилье не пустовало летом, владельцы вилл должны подавать объявления в начале года.
Прихоти арендаторов
Прежде чем сдавать недвижимость, придется вложить в неё немалые средства, поскольку съемщики всегда желают чувствовать себя не менее комфортно, чем в собственном доме. Например, обязательным считается наличие посудомоечной и стиральной машин, а также телевизора с плоским экраном. Эксперты советуют обзавестись универсальным переходником для электросети для иностранных арендаторов, провести Wi-Fi и купить дополнительный мобильный телефон с сим-картой для экстренных случаев. В последнее время стали требовать уборку в доме во время пребывания и перед отъездом, а также смену постельного белья.
«Пятизвездочный» дом
Так же, как отели во Франции, курортная недвижимость может иметь рейтинг от одной до пяти «звезд». Чтобы получить его, нужно обратиться к лицензированному эксперту по недвижимости или представителю Агентства по развитию туризма (Agence du développement touristique, ADT). Свидетельство о присвоении «звезд» стоит от 100 до 250 евро. Учитываются разные факторы: площадь комнат, количество ванных, безопасность электропроводки, качество бытовых приборов и другое. Наличие «звезд» привлекает туристов и позволяет владельцу воспользоваться налоговыми льготами.
Если годовой доход не превышает 32 600 евро, то налог с него относится к категории micro-BIC (доход от промышленного или коммерческого использования) и предусматривает скидку в размере 50 %. Вычет достигает 71 % при доходе до 81 500 евро, если объект имеет «звездную» классификацию. Если собственник получает свыше 81 500 евро в год, то ставка налога составит 20 % (для нерезидентов) без вычетов.
Разумная арендная плата
Курортные дома во Франции сдаются в среднем за 1 000 евро в неделю, но в зависимости от сезона, площади недвижимости и ее местоположения, тарифы значительно варьируются. Например, студию на территории горного массива Юра́ можно арендовать за 300 евро в неделю, виллу в Довиле (Нижняя Нормандия) — за 7 000 евро, дом на первой линии моря на Лазурном берегу — за ещё бóльшую сумму.
По информации портала Abritel.Fr, наличие бассейна добавляет к стоимости аренды до 800 евро. А вид на море или, например, горный массив Монблан, делает недвижимость вдвое дороже. Однако те, кто без меры увеличивают стоимость аренды, могут потерять съемщиков, и их дома будут пустовать целыми неделями.
Кроме арендной платы, владельцы должны брать с жильцов гарантийный депозит, сумма которого равна одной трети от стоимости аренды. Он возвращается арендатору, если тот не нанес собственности ущерба.
Прежде чем сдать дом в аренду или поменяться жильем с другим человеком, собственник обязан поставить в известность страховую компанию. Многие организации, например, Matmut и BNP Paribas Cardif, разрешают отдавать недвижимость в чужие руки не более чем на три месяца. Есть фирмы, в числе которых Axa, которые рассматривают это как дополнительный риск и требуют дополнительный взнос в размере 5–10 % от страховой суммы.
Департамент | Регион | Стоимость аренды | Надбавка при наличии бассейна |
|
---|---|---|---|---|
Квартира | Дом | |||
Арьеж | Юг — Пиренеи | 670 | 434 | 470 |
Атлантическая Луара | Земля Луары | 774 | 891 | 210 |
Буш-дю-Рон | Прованс — Альпы — Лазурный берег | 788 | 990 | 650 |
Вандея | Земля Луары | 704 | 738 | 210 |
Вар | Прованс — Альпы — Лазурный берег | 981 | 1 382 | 650 |
Верхние Альпы | Прованс — Альпы — Лазурный берег | 569 | 590 | 650 |
Верхние Пиренеи | Юг — Пиренеи | 438 | 858 | 470 |
Верхняя Гаронна | Юг — Пиренеи | 304 | 506 | 470 |
Воклюз | Прованс — Альпы — Лазурный Берег | 732 | 1 178 | 650 |
Восточные Пиренеи | Лангедок — Руссильон | 568 | 587 | 470 |
Гар | Лангедок — Руссильон | 534 | н/д | 470 |
Жиронда | Аквитания | 491 | 1 001 | 400 |
Иль и Вилен | Бретань | 612 | 658 | 300 |
Йонна | Бургундия | н/д | 715 | 900 |
Кальвадос | Нижняя Нормандия | 743 | 808 | 200 |
Канталь | Овернь | 364 | 543 | 200 |
Кот-д’Армор | Бретань | 525 | 764 | 300 |
Кот-д’Ор | Бургундия | н/д | 343 | 900 |
Ланды | Аквитания | 701 | 867 | 400 |
Манш | Нижняя Нормандия | 458 | 630 | 200 |
Морбиан | Бретань | 624 | 658 | 300 |
Од | Лангедок — Руссильон | 508 | 769 | 470 |
Приморская Сена | Верхняя Нормандия | 546 | 554 | 900 |
Приморские Альпы | Прованс — Альпы — Лазурный берег | 1 027 | 2 088 | 650 |
Приморская Шаранта | Пуату — Шарант | 733 | 868 | 200 |
Савойя | Рона — Альпы | 1 002 | 1 162 | 200 |
Финистер | Бретань | 615 | 730 | 300 |
Эндр и Луара | Центр | н/д | 620 | 620 |
Юра | Франш-Конте | н/д | 554 | 120 |
Дом-кинозвезда
Чтобы извлечь доход из курортной недвижимости, можно сдать её в аренду кинокомпании на время съемок. Чтобы попасть в каталоги фирм, сотрудничающих со съемочными группами, жилье должно:
- включать хотя бы одну комнату площадью 50 м², остальные должны быть не меньше 20 м²;
- находиться в тихом месте;
- располагаться в удобном для съемочной площадки месте, например, в радиусе 50 км от Парижа, в Нормандии и Любероне;
- быть рядом с объектами инфраструктуры: транспортными узлами, ресторанами и отелями.
В провинции недвижимость можно сдавать за 1 000 евро в сутки и за 2 000–3 000 евро в столичном регионе. В среднем, съемочная группа работает в доме от трех до пяти дней.
Например, Изабель Б. сдавала кинокомпании свое жилье, расположенное недалеко от Парижа. Дом, в котором есть гостиная площадью 70 м² с кухней открытого плана, приносил хозяйке 1 800–2 200 евро в сутки.
«Пришлось смириться с тем, что в доме постоянно собирались толпы: около 30 человек, днем и ночью, и так в течение 10 дней»,— говорит Изабель.
Если съемки проходят внутри дома, различают дни приготовления и дни собственно съемок. Первые оцениваются на 50 % меньше. Если дом является местом жительства главного героя, можно рассчитывать примерно на шесть дней съемок.
Если сдается квартира, то собственник должен предварительно получить разрешение у других жильцов, поскольку снимаются также и общие территории (лестничные площадки, двери соседей). Владельцы других квартир вместе получают от 200 до 1 000 евро в сутки.
Оливки и виноград
Иногда владельцы получают доход от продажи продуктов, изготовленных или выращенных дома — вина, оливок, сыра и прочего.
«Мы купили имение в Турени с виноградником сорта каберне-фран площадью 1 500 м². И заключили устный договор аренды с виноделом, занимающимся содержанием виноградника и сбором урожая. Он предоставил нам выбор между 300 л вина и эквивалентной платой, и мы выбрали наличные»,— рассказывает собственник Жак-Анри В.
Можно также сдавать недвижимость на время торжественных мероприятий — свадеб, юбилеев и приёмов. Однако в этом случае придется зарегистрировать жилье в префектуре как учреждение, ведущее приём посетителей.
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
По материалам Le Particulier